招商局集团有限（xiàn）公司（以下简称招商局集团）积极贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资（zī）、补短板决策部署，在集（jí）团层面建立公募REITs战略发展体系，通过公募REITs推动盘活存量资产、扩（kuò）大（dà）有效投资，有力推动集团（tuán）高质量发展和现代化基（jī）础设施体系建设。 

打造公募REITs上市平台的主要做法 

招商局集团明确以公募REITs推动产业发展、优化资（zī）本运作、实（shí）现资源整合的（de）战（zhàn）略目标，通过集团牵头（tóu）、各板块协同配合，构建轻重结（jié）合的产业模式，取得（dé）较好成效（xiào）。

践行产融结合，推进内部协同创造新价值。招（zhāo）商局集团作为（wéi）国有资本投资公司，所属业务丰（fēng）富多元。其中，实业（yè）板块（kuài）拥有港口、仓储（chǔ）物流（liú）、高速公路、产（chǎn）业园区（qū）、保障性租赁（lìn）住房等大量基础设施资产；金融板块（kuài）的证（zhèng）券公司、基金公司、银（yín）行、保险公司、私募投资机构等，可担任公募（mù）REITs的（de）财务顾（gù）问、管理人、托管银行、投资（zī）机构、做（zuò）市商以及（jí）Pre-REITs投资机构、资（zī）产培育（yù）期资金支持机构（gòu）等关键角色。实践中，集（jí）团（tuán）加（jiā）强两大板（bǎn）块内（nèi）部协同，推动实业（yè）板块（kuài）实现增长方（fāng）式“由量向质”、业务结（jié）构“由（yóu）重入轻”的转变，形成金（jīn）融（róng）板块全链条参与的（de）公募REITs生态，取得了较好的以（yǐ）融促（cù）产效果。 

积极抢抓（zhuā）机遇，搭建（jiàn）多种公募（mù）REITs上市（shì）平台（tái）。招商局集团紧跟市场趋（qū）势及（jí）政策（cè）导（dǎo）向（xiàng），2019年（nián）在香港发行央企首只境外（wài）REIT招商局商业房托（1503.HK）。2020年4月我（wǒ）国公募REITs政策出台后，迅（xùn）速开展公（gōng）募REITs政策研究及方案讨（tǎo）论，加强与监管（guǎn）机构（gòu）沟通协调。2021年6月，博时招商蛇口产业（yè）园封闭式基（jī）础设施证券投资基（jī）金（jīn）（以下（xià）简称蛇口产（chǎn）园REIT）作为全国首批（pī）基础设施公（gōng）募（mù）REITs中唯一的央（yāng）企项目在深交所发行上市。2022年9月，蛇口产园（yuán）REIT又（yòu）申请（qǐng）扩募，并于2023年3月（yuè）获批（pī），6月正式上市。目（mù）前，招商（shāng）局集团已完成境内外商业不动（dòng）产和产业园资产双REITs平台搭建，正在推进高速公路、仓储物流和保障性租赁住房资产的公募REITs申报（bào）。未来还将进一（yī）步研究港（gǎng）口等符合公（gōng）募REITs要求的资产上市（shì），以实现多种资产类别的公（gōng）募（mù）REITs上市平台共（gòng）同发展，构建轻重结合的产业体（tǐ）系，切实体现作为国有资本（běn）投资公司的定位，为未（wèi）来（lái）发展奠定良（liáng）好基础。 

多环节参与发行及运（yùn）营，实现多重（chóng）经济（jì）收益（yì）。在（zài）蛇口产园REIT发行阶（jiē）段，集（jí）团所属招商（shāng）蛇口通过（guò）出售旗下产业园资产相关权益，获得税后（hòu）收益14.58亿元，实现（xiàn）优质（zhì）资产（chǎn）重新定（dìng）价盘活。蛇（shé）口产园REIT上市后，招商蛇口所属（shǔ）招商创业和招商（shāng）物业分别作为蛇口（kǒu）产园REIT的运（yùn）营管理机构和物业（yè）管（guǎn）理（lǐ）机构，可（kě）获取稳定的运营管（guǎn）理（lǐ）及物（wù）业管理收入。同时（shí），招商蛇（shé）口作为原始权益人（rén），持有32%的蛇口产园REIT份额，能够持（chí）续（xù）享受份额增（zēng）值和收益（yì）分红，截（jié）至2023年（nián）4月底，蛇口产园REIT二级市场（chǎng）增值达12.90%，合计分（fèn）派超1.38亿元，招商蛇口（kǒu）获（huò）得超4400万元分红。 

实（shí）践与（yǔ）理论并重，不断提（tí）高REITs专（zhuān）业赋（fù）能。集团积（jī）极参与政策制定，借（jiè）鉴招商局商业房托（tuō）在香港REITs市场的实践（jiàn）经（jīng）验，发挥（huī）招商证券研究所对（duì）全球REITs市场（chǎng）的（de）研究（jiū）优势，及时向有关监管机构提供参考资料、反馈意见建（jiàn）议，为推动公（gōng）募（mù）REITs指（zhǐ）引及扩募（mù）规则（zé）等政策（cè）出（chū）台贡献力量。加（jiā）强总结反思，会同清华五道口不动产（chǎn）中心，组织所属（shǔ）招商蛇口、博（bó）时基（jī）金、招（zhāo）商证（zhèng）券及（jí）蛇口产园REIT有关中介机构团（tuán）队等，共同编撰《构建不动产金融大循环（huán）：中（zhōng）国公募（mù）REITs的（de）实践与（yǔ）方向》，全面总（zǒng）结我国公募REITs的（de）发展历程，详细介绍（shào）实操（cāo）环节经（jīng）验做法，并（bìng）就进（jìn）一（yī）步完善公募REITs体系、促进（jìn）市场繁荣（róng）、构（gòu）建新发（fā）展格局（jú）等提（tí）出政策建议。 

推进公募REITs上市（shì）的主要体会 

通过战略部署（shǔ）落地及实（shí）操经验积累，在（zài）如何发挥公募REITs功能作用（yòng）、助力（lì）企（qǐ）业（yè）转型发展上，招商局（jú）集（jí）团有以下三方面体会。

抢抓有利时机，加快研究推动。我国公募REITs市场已初步形成一定规模效应（yīng）和示范效应，发展势头较好，中央企业（yè）应结合实际（jì），把握好公（gōng）募REITs迈向常态化发行（háng）的市场机遇。一是深化对公募REITs功（gōng）能作用的理解认识，进一步明（míng）确公募REITs在（zài）构建（jiàn）基础设施领域（yù）业务新模式、促进投融（róng）资循环和（hé）业务闭环上的重要意（yì）义（yì）。二是站在落实国家战略、助力集团转型发（fā）展的高度（dù），研究制定公募REITs上（shàng）市规（guī）划，将公（gōng）募REITs植入企业发（fā）展模（mó）式，作为转型升级的重要抓手。三（sān）是选取合规（guī）、优质资产搭建公募（mù）REITs上市平台，盘活存量（liàng）资产，扩（kuò）大有（yǒu）效（xiào）投资，推（tuī）动（dòng）集团在构建现代化（huà）基础设施（shī）体（tǐ）系中发挥更大作用。 

优（yōu）化组织体系，强化能力建设。中央企业（yè）普遍存在（zài）规模（mó）体量大、业务（wù）条线多、资（zī）产（chǎn）较为分（fèn）散的特点，应加强内部组织架构（gòu）优化和（hé）运营（yíng）能（néng）力建设，推（tuī）动公募REITs在实现投融资高（gāo）效循（xún）环（huán）上更好发挥作用（yòng）。一是（shì）根据不（bú）同种（zhǒng）类的（de）资产特性，搭建以总部为核心、各（gè）业务条线具备自（zì）主（zhǔ）性、各区域资产具备（bèi）灵活性的组织体（tǐ）系，实现发展战略统一化、业务条线（xiàn）专（zhuān）业化、资产管（guǎn）理品牌化、区域管理（lǐ）特色化（huà）。二是（shì）针对不同资产类型，培育（yù）独（dú）立、专业（yè）的轻资产运（yùn）营团队，推动轻资产（chǎn）运营独立化（huà）、专业化、品（pǐn）牌化，在（zài）资（zī）产的培育、孵化、成（chéng）熟、退出等（děng）环节实现提质增效，为集团创造更多价值，同时还可探索轻资（zī）产运营公司独立上市的可（kě）能性。 

做好前期准备，提高工作效率。公募REITs作为资产上（shàng）市且后续持（chí）续运（yùn）营的（de）平台，涉及资产合法（fǎ）合规性（xìng）完善、资（zī）产（chǎn）重组、“股+债”架构（gòu）搭（dā）建（jiàn）、上市后资产运营等相关工作。实践中企业如过于依赖集团统一管理模式、未能（néng）实现所持资产（chǎn）的相对独立，则（zé）上述工作可能耗费较长时（shí）间，并（bìng）增加沟通成本。为提高公募REITs发行效率，企业可做好以下准备工作。一是（shì）在项目开发或（huò）收购阶段加强（qiáng）对基础设施资产合法合规性的（de）重视，提高相关资（zī）质和（hé）手续的完备程度（dù）。二是有序做（zuò）好资产及运营（yíng）管理人员独（dú）立性的建（jiàn）设（shè），更好保证运营管理的连续性和稳定性。三是适度搭建项目公司杠杆，以较低资金占用完成项目投资建（jiàn）设，并为（wéi）公募REITs搭建“股+债”架构、形成税盾合理避税奠定基础。 

下一步工作打算 

持续提升（shēng）存量资产经营能力。严格按照公募REITs发行要求，做好资产梳理、资（zī）产整合、重（chóng）新定位、改造（zào）提升等存量资产经营（yíng）各环节工作，通过公募REITs提升（shēng）市场回（huí）报水平，保障投资人权（quán）益。 

持续打造多元资产（chǎn）上市平台。依托监管部门鼓（gǔ）励REITs发行上市的利（lì）好政策，推进高（gāo）速公路、仓（cāng）储物流、消费基础设施和保（bǎo）障性租赁住房资产的公募REITs上市，持续探索港口等类型资（zī）产的境内（nèi）公募REITs平台搭建。同时（shí），进一步打通资产从培育到（dào）上市的全链条（tiáo），实（shí）现“投—建—融—管（guǎn）—退”闭环，深度挖掘资本市场（chǎng）价值，更（gèng）好助（zhù）力我国公募REITs市场繁荣发展。

树立（lì）轻资产运营品牌。借助公募REITs公开上市属性，着力打造（zào）旗下各板块资产（chǎn）运（yùn）营主体平台，完善（shàn）资产运营主体对外输出运营管理的路径与能（néng）力，进（jìn）一步增厚集团轻资产运营管理收益，拓展集团（tuán）资产管理规模。